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Fitch Afirma Calificaciones Esperadas de los Valores TIDOM Pesos TDH-2; Perspectiva Estable

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RATING ACTION COMMENTARY

Fitch Afirma Calificaciones Esperadas de los Valores TIDOM Pesos TDH-2; Perspectiva Estable

Thu 21 Apr, 2022 - 2:57 PM ET

 

Fitch Ratings - Santo Domingo - 21 Apr 2022: Fitch Ratings afirmó las calificaciones de los Valores TIDOM Pesos TDH-2 emitidos por Sociedad Titularizadora Dominicana S.A. (Tidom). La Perspectiva es Estable.

Las calificaciones esperadas de los Valores TIDOM Pesos TDH-2 fueron asignadas el 19 de octubre de 2021 en los niveles de ‘AA(dom)’ para la emisión A, ‘BBB+(dom)’ para la emisión B y ‘BBB(dom)’ para la emisión C. Todas tienen Perspectiva Estable.

La emisión de valores titularizados TIDOM Pesos TDH-2 aún no ha sido colocada en el mercado; por lo tanto, si en la fecha de colocación surgieran cambios inesperados y fuera de los rangos en las variables utilizadas por Fitch, las calificaciones podrían revisarse de manera extraordinaria. Las calificaciones están sujetas a la revisión de los documentos finales de la emisión.

RATING ACTIONS

ENTITY / DEBT  

RATING  

Emisión TDH2 TIDOM

 

  • A

ENac LP

AA(EXP)(dom) 

Calificación Esperada

  • B

ENac LP

BBB+(EXP)(dom) 

Calificación Esperada

  • C

ENac LP

BBB(EXP)(dom) 

Calificación Esperada

Page 

 of 1

VIEW ADDITIONAL RATING DETAILS

FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN

 

Portafolio Subyacente en Línea con Políticas de Originadores: Fitch determinó sus supuestos analíticos basados en la información más actualizada provista por Tidom sobre el desempeño histórico de las carteras hipotecarias de Asociación Nacional de Ahorros y Préstamos (ALNAP) y Banco Múltiple BHD León S.A. (BHDL) a diciembre de 2021. La frecuencia de incumplimiento (FF; foreclosure frequency) fue de 9.6%, 19.7%, 22.0% y 33.6% para el caso base esperado, BBB(dom), BBB +(dom) y AA(dom), respectivamente. La severidad de la pérdida fue de 11.9%, 18.3%, 19.4% y 25.1% para los mismos escenarios de calificación.

Para esta revisión, Fitch asumió que el portafolio subyacente tiene un saldo de DOP1,196,917,012, en promedio el plazo original de los créditos es de 214 meses, saldo original de la deuda sobre valor de garantía (OLTV; original loan-to-value) de 68.3% y la tasa de interés promedio ponderada es de 12.6%. El portafolio presenta un promedio ponderado de madurez de 43 meses y un saldo actual de la deuda sobre valor de garantía (CLTV; current loan-to-value) de 59.1%, características que están en línea con las políticas de originación de los originadores.

Estructura Financiera Prioriza el Pago de las Series Más nior: La emisión A se beneficia de una estructura de pago secuencial, donde los pagos de los intereses y de capital programado tienen prioridad sobre los pagos de intereses y principal de las emisiones B y C. La transacción incorpora un mecanismo de ajuste de balance de capital y causales de suspensión de pagos que permiten acelerar la amortización de la emisión A frente a escenarios de deterioro de la cartera. La mejora crediticia disponible consiste en un sobrecolateral (OC; overcollateralization) de 9.0% para la emisión A, 0% para la emisión B y -1.1% para la emisión C, así como un exceso de margen positivo de 2.5%, 1.6% y 1.5% para las emisiones respectivamente.

Riesgo de Contraparte Parcialmente Mitigado: La transacción tiene una exposición crediticia y operativa asociada a BHDL [AA+(dom) Perspectiva Estable] como banco de cuenta de la transacción. Sin embargo, el lenguaje de reemplazo está incluido en los documentos de la transacción y se alinea con los criterios de Fitch, lo que mitiga este tipo de riesgo.

La transacción no incluye mecanismos de liquidez que permitan reducir el riesgo de interrupción de pago para la serie A; por lo tanto, su calificación está limitada por la calificación de BHDL. La calificación de la serie A no está limitada a la calificación de ALNAP dado que la estructura actual permite soportar retrasos en los flujos de cobranza de ALNAP de hasta por seis meses. En el caso de las series B y C, este riesgo está mitigado, ya que consideran pago de capital e intereses a la fecha de vencimiento.

Supuestos de Calificación Sensibles a Cambios en la IDR de República Dominicana: Los supuestos de calificación consideran las actuales condiciones macroeconómicas de República Dominicana (calificación internacional de riesgo emisor [IDR; issuer default rating] de largo plazo en moneda local de ‘BB-’ con Perspectiva Estable). Un cambio en la IDR de largo plazo en moneda local del país podría producir una recalibración de los supuestos relacionados con las carteras hipotecarias en este país, de acuerdo a la “Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica”.

Capacidades Operativas de los Administradores Reducen el Riesgo Operativo: Los administradores de cartera, BHDL y ALNAP, cuentan con experiencia suficiente en la originación, administración y cobranza de préstamos hipotecarios. Fitch considera que estas capacidades operativas son adecuadas para la gestión que requiere la transacción. Además de esto, Fitch reconoce la asesoría brindada por Titularizadora Colombiana (TC) a Tidom en aras de compartir y establecer las mejores prácticas como administrador maestro.

Aislamiento de Activos y Estructura Legal Eficiente: La estructura legal de la transacción permite cumplir las condiciones de venta verdadera y aislamiento de los activos. Los alivios financieros otorgados durante la pandemia no serán incluidos como parte del colateral. Fitch recibió opiniones legales que confirman que el marco regulatorio en República Dominicana permite la venta verdadera de los activos que los aísla de cualquier posible evento de insolvencia o quiebra de los originadores. El originador puede retener los alivios financieros otorgados durante la pandemia. La naturaleza jurídica del patrimonio emisor lo hace inembargable, aislado e intransferible.

SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN

 

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja:

Las calificaciones podrían modificarse a la baja, entre otros, ante cambios en la calificación del soberano que conlleven a una recalibración de los supuestos. También, ante incrementos no anticipados en los niveles de incumplimiento de la cartera titularizada. Esto, dado que el incumplimiento podría traducirse en niveles de pérdida mayores que los asumidos inicialmente.

Fitch revisó los pronósticos de las perspectivas económicas mundiales como consecuencia de la guerra de Ucrania y las sanciones económicas relacionadas. Los riesgos de calificaciones a la baja han aumentado; por lo tanto, publicó una evaluación de las calificaciones potenciales y el rendimiento de los activos de un escenario de plausible, posiblemente peor de lo esperado, de estanflación adversa en los principales subsectores de SF y CVB (What a Stagflation Scenario Would Mean for Global Structured Financehttps://www.fitchratings.com/site/re/10198541). Fitch considera que, en un escenario de inflación alta, las transacciones RMBS de RD puedan presentar deterioro en el desempeño de sus portafolios subyacentes; en la medida que disminuye la capacidad de pago de los deudores. Esto, aunado a alzas en los niveles de desempleo y bajas del PIB que derivarían en mayores pérdidas que podrían afectar las calificaciones actuales de las emisiones.

De acuerdo con la Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica, se aplicaron sensibilidades de incumplimiento y recuperación al aumentar la primera variable en 15% y 30% y reducir la segunda en los mismos porcentajes, en el escenario más estresado (front-loaded, prepagos estresados). Los resultados se muestran a continuación:

Calificaciones Actuales: 'AA(dom)' | 'BBB+(dom)' | 'BBB(dom)'

Impacto esperado en las calificaciones ante un incumplimiento mayor (emisiones A, B y C):

--base en 15%: 'AA-(dom)' | 'BBB(dom)' | 'BBB(dom)';

--base en 30%: 'A+ (dom)' | 'BBB(dom)' | 'BBB-(dom)'.

Impacto esperado en las calificaciones ante una reducción en las recuperaciones (emisiones A, B y C):

--base en 15%: 'AA(dom)' | 'BBB+(dom)' | 'BBB(dom)';

--base en 30%: 'AA(dom)' | 'BBB+(dom)' | 'BBB(dom)'.

Impacto esperado en las calificaciones ante aumentos en incumplimiento y disminución en recuperaciones (emisiones A, B y C):

--base en 15%: 'AA-(dom)' | 'BBB(dom)' | 'BBB(dom)';

--base en 30%: 'A(dom)' | 'BBB-(dom)' | 'BB+(dom)'.

 

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza:

Fitch corrió un escenario con 15% menos de probabilidad de incumplimiento y 15% más de recuperaciones y los resultados para las emisiones A, B y C fueron AA+ (dom), A(dom) y A-(dom), respectivamente.

RESUMEN DE CRÉDITO

 

TIDOM Pesos TDH-2 será la segunda transacción respaldada por créditos hipotecarios (RMBS; residential mortgage-backed securities) que se emite en República Dominicana. El monto final de la emisión se espera sea de DOP1,210 millones con un vencimiento legal de 15 años para todas sus emisiones. El estructurador es Tidom, entidad que fue asesorada por TC en la estructuración del programa de emisión.

La RMBS está respaldada por créditos hipotecarios originados por ALNAP y BHDL, quienes también son los administradores del programa de emisiones. Fitch realizó una evaluación extensa de las capacidades de los bancos, tanto en las áreas de originación como en las de administración y cobranza, y concluyó que las dos entidades cuentan con procedimientos, personal y capacidad operativa suficientes para realizar la gestión requerida durante la vida de la emisión.

La estructura de flujo de caja de la transacción establece el pago a tiempo de los intereses y del principal programado para la emisión sénior, y el pago de los intereses y principal a la fecha de vencimiento legal para las emisiones B y C. En opinión de Fitch, los mecanismos de cobertura y de mejora crediticia son adecuados en el sentido que favorecen el pago de la emisión A ante eventos de riesgo de crédito.

Fitch realizó un análisis crédito a crédito con base en la información histórica de los originadores para determinar el nivel de incumplimiento base del portafolio total y su severidad de pérdida asociada. Las variables consideradas en este análisis fueron los niveles de OLTV, deuda a ingresos (DTI; debt to income), plazo original, concentración geográfica, distribución de la mora, calidad de los originadores y administradores de los créditos, y disminución del valor del mercado de los inmuebles.

Tidom actuará como administrador maestro de la transacción y adaptará el modelo que TC ha utilizado en el mercado colombiano. Para esto la sociedad ha trabajado en el fortalecimiento de sus capacidades operativas, en la búsqueda de establecer los procedimientos y controles suficientes que requiere su función de supervisión.

La titularización está enmarcada bajo las normas establecidas en la Ley 249-17 y en la Ley 189-11. La calificadora reconoce como fortalezas de la transacción la solidez legal bajo la cual se estructuró la emisión y las garantías ofrecidas a través de la ley bajo la figura de patrimonio separado.

PARTICIPACIÓN

 

La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará.

 

CRITERIOS APLICADOS EN ESCALA NACIONAL

--Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Octubre 26, 2021);

--Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica (Abril 7, 2022);

--Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020);

--Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Enero 14, 2022).

INFORMACIÓN REGULATORIA

 

NOMBRE DEL EMISOR O ENTIDAD: Sociedad Titularizadora Dominicana S.A.

FECHA Y NÚMERO DE COMITÉ: 20/abril/2022, 40913118

Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/centralamerica.

PARTICIPATION STATUS

The rated entity (and/or its agents) or, in the case of structured finance, one or more of the transaction parties participated in the rating process except that the following issuer(s), if any, did not participate in the rating process, or provide additional information, beyond the issuer’s available public disclosure.

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