Fitch Afirma Calificaciones de los Valores TIDOM Pesos TDH-1; Perspectiva Estable


 Fitch Afirma Calificaciones de los Valores TIDOM Pesos TDH-1; Perspectiva Estable

Fitch Ratings - Bogota - 15 Jul 2021: Fitch Ratings afirmó las calificaciones de los Valores TIDOM Pesos TDH-1 emitidos por Sociedad Titularizadora Dominicana S.A. (Tidom) tras realizar la evaluación del desempeño de la emisión para el segundo trimestre de 2021. La Perspectiva es Estable.

 

Rating Actions

ENTITY/DEBTRATING  RECOVERYPRIOR
TIDOM Pesos TDH-1     
  • A
ENac LPAA(dom) Afirmada AA(dom) 
  • B
ENac LPBBB+(dom) Afirmada BBB+(dom) 
  • C
ENac LPBBB(dom) Afirmada BBB(dom) 

 

RATINGS KEYOUTLOOKWATCH
POSITIVE  
NEGATIVE  
EVOLVING  
STABLE  

 

 

FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN

Supuestos de Calificación Incorporan Impacto por Pandemia: La agencia estima acceso a la vacuna seguirá limitado para la mayoría de la población hasta finales de 2021. Para Fitch, el producto interno bruto (PIB) mundial durante los próximos 18 a 30 meses estará por debajo del nivel registrado a finales del cuarto trimestre de 2019 (4T19). Para República Dominicana, Fitch calculó un crecimiento del PIB real de 8% (desde -6.73% en 2020) y una tasa de desempleo de 5.7% (desde 7.4% en 2020) para fines de 2020; variables que se espera impacten en el desempeño de la cartera general de préstamos hipotecarios.

 

Portafolio Subyacente con Desempeño Adecuado: A mayo de 2021 las características del portafolio reflejaban su amortización natural desde la colocación de la emisión en diciembre de 2020. La madurez ponderada de los créditos es 53 meses y el saldo actual de la deuda sobre valor de garantía es de 56.4%. El plazo original promedio es de 17.8 años, el saldo original de la deuda sobre valor de garantía (OLTV; original loan-to-value) es 66.8%.

Desde la emisión de los valores los recaudos por cobranza han sido de alrededor de 3% del saldo vigente. La cartera en mora temprana (60 días) es menor a 1%. El prepago mensual promedio ha sido alrededor de 13% (incluye prepagos parciales y totales). Dado que a mayo de 2021 la emisión solo había realizado cinco pagos y el desempeño del portafolio es el esperado no se realizaron ajustes a los supuestos de calificación. Los supuestos de probabilidad de incumplimiento son 12.6%, 20.8%, 23.0% y 34.0% para calificaciones ‘B(dom)’, ‘BBB(dom)’, ‘BBB+(dom)’ y ‘AA(dom)’, respectivamente. Los niveles de severidad de la pérdida son 15.9%, 19.7%, 20.8% y 26.6% para los mismos niveles de calificación.

 

Estructura Financiera Prioriza Pago a Series más Sénior: La emisión A se beneficia de una estructura de pago secuencial. Además, la transacción incorpora un mecanismo de ajuste de balance de capital y causales de suspensión de pagos que permiten acelerar la amortización de la emisión A frente a escenarios de deterioro de la cartera. La mejora crediticia disponible a mayo de 2021 consiste en un sobrecolateral (OC; overcolateralization) de 10.6% para la emisión A, 1.4% para la emisión B y 0.1% para la emisión C, estos niveles comparan de manera positiva con los presentados al cierre del programa de emisiones (A: 8.5%, B:0% y C:-1.2%) y de un exceso de margen positivo para todas las emisiones.

 

Calificación Sensible a Cambio en IDR Dominicana: Los supuestos de calificación consideran las condiciones macroeconómicas actuales de República Dominicana. La calificación internacional de riesgo emisor (IDR; issuer default rating) de largo plazo en moneda local de República Dominicana es de ‘BB-’ con Perspectiva Negativa. Un cambio en la IDR de largo plazo en moneda local del país podría producir una recalibración de los supuestos relacionados con las carteras hipotecarias en este país, de acuerdo a la “Metodología de Calificación RMBS para Latinoamérica”.

 

Riesgo de Contraparte Mitigado Parcialmente: La transacción tiene una exposición crediticia y operativa a BHDL [AA+(dom) Perspectiva Estable] como banco de la cuenta de recaudo del patrimonio separado. Sin embargo, el lenguaje de reemplazo está incluido en los documentos de la transacción y en línea con los criterios de Fitch, lo que mitiga este tipo de riesgo.

Capacidades de Administradores Reducen el Riesgo Operativo: Los administradores de cartera, Banco Múltiple BHD León S.A. (BHDL) y Asociación Nacional de Ahorros y Préstamos (ALNAP) cuentan con experiencia suficiente en la originación, administración y cobranza de préstamos hipotecarios. Fitch considera que sus capacidades operativas son adecuadas para la gestión que requiere la transacción. Además de esto, Fitch reconoce la asesoría brindada por Titularizadora Colombiana (TC) a Tidom en aras de compartir y establecer las mejores prácticas como administrador maestro.

Aislamiento de Activos y Estructura Legal Eficiente: La estructura legal de la transacción permite cumplir con las condiciones de venta cierta y aislamiento de los activos. Fitch recibió una opinión legal independiente que confirma que el marco regulatorio en República Dominicana permite la venta cierta de los activos, aislándolos de cualquier posible evento de insolvencia o quiebra de los originadores. La naturaleza jurídica del patrimonio emisor lo hace inembargable, aislado e intransferible.

 

SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN

Las sensibilidades que se presentan a continuación fueron derivadas con la información del cierre del Programa de Emisión a diciembre de 2020. Fitch considera que estas se mantienen vigentes debido a la vida corta de la emisión a mayo de 2021 y el desempeño adecuado que ha mostrado el portafolio.

Escenario Estresado Debido a Pandemia: Contempla un estrés económico más severo y prolongado por el resurgimiento de infecciones por coronavirus en las economías principales. Es decir crisis de salud prolongada, confianza impactada y extensiones o renovaciones de las medidas de bloqueo que impedirán una recuperación en los mercados financieros. Fitch asumió un aumento en la frecuencia de incumplimiento (FF; foreclosure frequency) de 15% y una disminución en las recuperaciones de 15%.

Emisión A: 'A+(dom)' | Emisión B: 'BBB(dom)' | Emisión C: 'BBB-(dom)'.

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza:

La calificación de la emisión A es la más alta que la transacción puede tener al presentar riesgos de interrupción de pago por carecer mecanismos de liquidez. Fitch corrió un escenario con 15% menor de FF y 15% más de recuperaciones; resultó en A(dom) para B y A-(dom) para C.

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja:

Entre otros, ante incrementos no anticipados en el incumplimiento de la cartera a titularizar, dado que podría traducirse en pérdidas mayores que las asumidas inicialmente, o si la calificación del administrador es menor al riesgo de contraparte.

Calificaciones actuales (emisiones A, B y C): 'AA(dom)' | 'BBB+(dom)' | 'BBB(dom)'.

Impacto esperado ante aumento en incumplimiento base:

--15%: 'AA-(dom)' | 'BBB(dom)' | 'BBB-(dom)';

--30%: 'A (dom)' | 'BBB-(dom)' | 'BB+(dom)'.

Impacto esperado ante reducción en recuperaciones base:

--15%: 'AA-(dom)' | 'BBB+(dom)' | 'BBB(dom)';

--30%: 'AA-(dom)' | 'BBB+(dom)' | 'BBB(dom)'.

Impacto esperado ante aumento en incumplimiento y reducción en recuperaciones base:

--15%: 'A+(dom)' | 'BBB(dom)' | 'BBB-(dom)';

--30%: 'A(dom)' | 'BB+(dom)' | 'BB(dom)'.

 

 

 

 

 

 

RESUMEN DE CRÉDITO

TIDOM Pesos TDH-1 es la primera transacción respaldada por créditos hipotecarios (RMBS; residential mortgage-backed securities) que se emite en República Dominicana. El monto final de la emisión fue de DOP1,210 millones con un vencimiento legal de 15 años para todas sus emisiones. El estructurador es Tidom, entidad que fue asesorada por TC en la estructuración del programa de emisión.

La RMBS está respaldada por créditos hipotecarios originados por ALNAP y BHDL. Se espera que estas entidades continúen la gestión de cobranza de los préstamos. Fitch realizó una evaluación extensa de las capacidades de los bancos, tanto en las áreas de originación como en las de administración y cobranza, y concluyó que las dos entidades cuentan con procedimientos, personal y capacidad operativa suficientes para realizar la gestión requerida durante la vida de la emisión.

La estructura de flujo de caja de la transacción establece el pago a tiempo de los intereses y del principal programado para la emisión sénior, y el pago de los intereses y principal a la fecha de vencimiento legal para las emisiones B y C. En opinión de Fitch, los mecanismos de cobertura y de mejora crediticia son adecuados en el sentido que favorecen el pago de la emisión A ante eventos de riesgo de crédito.

Fitch realizó un análisis crédito a crédito con base en la información histórica de los originadores para determinar el nivel de incumplimiento base del portafolio total y su severidad de pérdida asociada. Las variables consideradas en este análisis fueron los niveles de OLTV, deuda a ingresos (DTI; debt to income), plazo original, concentración geográfica, distribución de la mora, calidad de los originadores y administradores de los créditos, y disminución del valor del mercado de los inmuebles.

Tidom actuará como administrador maestro de la transacción y adaptará el modelo que TC ha utilizado en el mercado colombiano. Para esto la sociedad ha trabajado en el fortalecimiento de sus capacidades operativas, en la búsqueda de establecer los procedimientos y controles suficientes que requiere su función de supervisión.

La titularización está enmarcada bajo las normas establecidas en la Ley 249-17 y en la Ley 189-11. La calificadora reconoce como fortalezas de la transacción la solidez legal bajo la cual se estructuró la emisión y las garantías ofrecidas a través de la ley bajo la figura de patrimonio separado.

 

 

PARTICIPACIÓN

La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud del(los) emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará.

 

 

 

 

 

 

Criterios aplicados en escala nacional

--Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica (Enero 8, 2021);

--Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Marzo 24, 2021);

--Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Abril 21, 2020);

--Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020).

 

 

INFORMACIÓN REGULATORIA

NOMBRE DEL EMISOR O ENTIDAD: Sociedad Titularizadora Dominicana S.A.

FECHA Y NÚMERO DE COMITÉ: 14/julio/2021, 40870999

 

 

Fitch Ratings Analysts

Mariana Zuluaga
Director
Analista de Seguimiento
+57 1 443 3754
Fitch Ratings Colombia Calle 69 A No. 9-85 Bogota

Juan Pablo Gil Lira
Senior Director
Presidente del Comité de Calificación
+56 2 2499 3306

Media Contacts

Elizabeth Fogerty
New York
+1 212 908 0526
elizabeth.fogerty@thefitchgroup.com

 

Applicable Criteria

Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub.24 Mar 2021)

Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub.22 Dec 2020)

Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub.21 Apr 2020)

Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica (pub.08 Jan 2021)

 

Additional Disclosures

Solicitation Status

Endorsement Status

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