Fitch Asigna Calificaciones a los Valores TIDOM Pesos TDH-1; Perspectiva Estable


RATING ACTION COMMENTARY

Fitch Asigna Calificaciones a los Valores TIDOM Pesos TDH-1; Perspectiva Estable

Fri 19 Feb, 2021 - 1:57 PM ET

 

Fitch Ratings - Santo Domingo - 19 Feb 2021: Fitch Ratings asignó calificaciones finales a los Valores del Programa de Emisiones del Patrimonio Separado TIDOM Pesos TDH-1 emitidos por Sociedad Titularizadora Dominicana, S.A. (Tidom) tras conocer las características del programa de emisiones de valores titularizados al momento de la emisión. La Perspectiva es Estable.

 

RATING ACTIONS
ENTITY/DEBTRATING PRIOR
TIDOM Pesos TDH-1     
  • A
ENac LPAA(dom) Nueva Calificación AA(EXP)(dom) 
  • B
ENac LPBBB+(dom) Nueva Calificación BBB+(EXP)(dom) 
  • C
ENac LPBBB(dom) Nueva Calificación BBB(EXP)(dom) 

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FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN

 

Supuestos de Calificación sin Variación Significativa al Cierre: Fitch actualizó los supuestos analíticos de acuerdo con el portafolio titularizado al corte de diciembre de 2020. Los supuestos de probabilidad de incumplimiento tuvieron una variación mínima hacia el alza: 12.6%, 20.8%, 23.0% y 34.0% para calificaciones ‘B(dom)’, ‘BBB(dom)’, ‘BBB+(dom)’ y ‘AA(dom)’, respectivamente. La agencia también actualizó los niveles de severidad de la pérdida a 15.9%, 19.7%, 20.8% y 26.6% para los mismos niveles de calificación. En cuanto al portafolio final, la agencia observa que este tuvo una reducción de 1.5% en el saldo actual (DOP1,213,973,705), reflejo de la amortización natural del portafolio, pero sus características siguen siendo muy similares a las del portafolio que analizó en su última revisión (noviembre 2020). La madurez ponderada de los créditos es 55 meses y el saldo actual de la deuda sobre valor de garantía es de 57.1%. El plazo original promedio es de 18.2 años, el saldo original de la deuda sobre valor de garantía (OLTV; original loan-to-value) es 66.3% y la tasa de interés fija promedio ponderado es 13.0%.

Estructura Final sin Cambios: La estructura no presenta cambios en relación con la analizada en noviembre de 2020. La emisión A se beneficia de una estructura de pago secuencial, donde el pago de los intereses y pagos de la emisión principal tienen prioridad sobre los pagos de intereses y principal de las emisiones B y C. Además, la transacción incorpora un mecanismo de ajuste de balance de capital y causales de suspensión de pagos que permiten acelerar la amortización de la emisión A frente a escenarios de deterioro de la cartera. Las emisiones, además, se benefician de un exceso de margen positivo. La mejora crediticia disponible consiste en un sobrecolateral (OC) de 8.5% para la emisión A, 0% para la emisión B y -1.2% para la emisión C, así como un exceso de margen estimado a la fecha de corte de 2.6%, 1.7% y 1.5% para las emisiones A, B y C, respectivamente.

Supuestos de Calificación Incorporan Impacto Relacionado con el Coronavirus: Las medidas de contención implementadas para limitar la propagación del virus han afectado la economía de República Dominicana dada su dependencia del turismo y al flujo de las remesas. Fitch prevé que estas medidas podrían afectar el desempeño de las hipotecas y, por ende, ha incluido estreses relacionados con los supuestos de calificación.

Fitch estableció supuestos frente a la crisis sanitaria y el impacto económico de las medidas de contención relacionadas. Como escenario base (con probabilidad alta), Fitch supone una recesión mundial severa durante 2020 impulsada por contracciones económicas fuertes en las economías principales, con un aumento rápido en el desempleo, seguido de una recuperación que comenzará a finales del año en la medida que la crisis de salud disminuya. Como escenario estresado (de sensibilidad) en la sección de Sensibilidad de Calificación, Fitch tomó en consideración un período de estrés más severo y prolongado con la recuperación de los niveles de producto interno bruto (PIB) anteriores a la crisis sanitaria retrasados hasta mediados de la década.

Supuestos de Calificación Sensibles a Cambios en la Calificación Soberana: Los supuestos de calificación consideran las actuales condiciones macroeconómicas de República Dominicana (calificación internacional de riesgo emisor [IDR] de largo plazo en moneda local de ‘BB-’ con Perspectiva Negativa). Un cambio en la IDR de largo plazo en moneda local del país podría producir una recalibración de los supuestos relacionados con las carteras hipotecarias en este país, de acuerdo a la “Metodología de Calificación RMBS para Latinoamérica”.

Riesgo de Contraparte Parcialmente Mitigado: La transacción tiene una exposición crediticia y operativa a Banco Múltiple BHD León S.A. (BHDL) [calificado en ‘AA+(dom)’ con Perspectiva Estable] como banco de cuenta de recaudo. Sin embargo, el lenguaje de reemplazo está incluido en los documentos de la transacción y en línea con los criterios de Fitch, lo que mitiga este tipo de riesgo. Además, la transacción podría presentar riesgos de interrupción de pagos, ya que no incluye mecanismos de liquidez; empero, factores como la transferencia de cobros a la cuenta bancaria del emisor en menos de dos días hábiles y que la calificación máxima alcanzable de los títulos no puede estar más de cinco notches (escalones) por encima de la calificación más baja de los administradores de la transacción, entre otros, mitigan este riesgo.

Capacidades Operativas de los Administradores Reducen el Riesgo Operativo: Los administradores de la cartera cuentan con capacidades adecuadas que permiten reducir la exposición al riesgo operativo. La cartera a titularizar será administrada por los mismos originadores, Asociación Nacional de Ahorros y Préstamos (ALNAP) y BHDL, entidades con experiencia suficiente en la originación, administración y cobranza de préstamos hipotecarios. Fitch considera que las capacidades operativas de ambas entidades son adecuadas para la gestión que requiere la transacción, puesto que se han retomado de manera eficiente durante la crisis sanitaria. Además, Fitch reconoce la asesoría brindada por Titularizadora Colombiana (TC) a Tidom en aras de compartir y establecer las mejores prácticas como administrador maestro.

Aislamiento de Activos y Estructura Legal Eficiente: La estructura legal de la transacción permite cumplir con las condiciones de venta cierta y aislamiento de los activos. Fitch recibió una opinión legal independiente que confirma que el marco regulatorio en República Dominicana permite la venta cierta de los activos, aislándolos de cualquier posible evento de insolvencia o quiebra de los originadores. La naturaleza jurídica del patrimonio emisor lo hace inembargable, aislado e intransferible.

 

SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN

 

Sensibilidad del Escenario Estresado Debido al Coronavirus: Este escenario contempla un estrés económico más severo y prolongado causado por un resurgimiento de infecciones por coronavirus en las economías principales, lo que prolonga la crisis de salud, impacta la confianza y genera extensiones o renovaciones de las medidas de bloqueo que impedirán una recuperación en los mercados financieros. En ese sentido, Fitch asumió un aumento en la frecuencia de incumplimiento (FF; foreclosure frequency) de 15% y una disminución en las recuperaciones de 15%.

Emisión A: ‘A+(dom)’ | Emisión B: ‘BBB(dom)’ | Emisión C: ‘BBB-(dom)’

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza:

Actualmente la calificación de la emisión A está en el nivel más alto considerando que la transacción pueda presentar riesgos de interrupción de pago al no tener mecanismos de liquidez. Fitch corrió un escenario con 15% menos de probabilidad de incumplimiento y 15% más de recuperaciones y los resultados para las emisiones B y C fueron A(dom) y A-(dom), respectivamente.

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja:

Las calificaciones podrían modificarse a la baja, entre otros, ante incrementos no anticipados en los niveles de incumplimiento de la cartera a titularizar, dado que estos podrían traducirse en niveles de pérdida mayores que los asumidos inicialmente o ante bajas en la calificación del administrador con menor calificación considerando el riesgo de contraparte.

Impacto esperado en las calificaciones asignadas ante un incumplimiento mayor (emisiones A, B y C):

--calificaciones actuales: ‘AA(dom)’ | ‘BBB+(dom)’ | ‘BBB(dom)’;

--incremento al incumplimiento base en 15%: ‘AA-(dom)’ | ‘BBB(dom)’ | ‘BBB-(dom)’;

--incremento al incumplimiento base en 30%: ‘A(dom)’ | ‘BBB-(dom)’ | ‘BB+(dom)’.

Impacto esperado en las calificaciones asignadas ante una reducción en las recuperaciones (emisiones A, B y C):

--calificaciones actuales: ‘AA(dom)’ | ‘BBB+(dom)’ | ‘BBB(dom)’;

--reducción a la recuperación base en 15%: ‘AA-(dom)’ | ‘BBB+(dom)’ | ‘BBB(dom)’;

--reducción a la recuperación base en 30%: ‘AA-(dom)’ | ‘BBB+(dom)’ | ‘BBB(dom)’.

Impacto esperado en las calificaciones asignadas ante aumentos en incumplimiento y disminución en recuperaciones (emisiones A, B y C):

--calificaciones actuales: ‘AA(dom)’ | ‘BBB+(dom)’ | ‘BBB(dom)’;

--incremento al incumplimiento y reducción a la recuperación base en 15%: ‘A+(dom)’ | ‘BBB(dom)’ | ‘BBB-(dom)’;

--incremento al incumplimiento y reducción a la recuperación base en 30%: ‘A(dom)’ | ‘BB+(dom)’ | ‘BB(dom)’.

 

RESUMEN DE CRÉDITO

 

TIDOM Pesos TDH-1 es la primera transacción respaldada por créditos hipotecarios (RMBS; residential mortgage-backed securities) que se emite en República Dominicana. El monto final de la emisión fue de DOP1,210 millones con un vencimiento legal de 15 años para todas sus emisiones. El portafolio final consta de 723 créditos que representan DOP1,196 millones. El estructurador es Tidom, entidad que fue asesorada por TC en la estructuración del programa de emisión.

La RMBS está respaldada por créditos hipotecarios originados por ALNAP y BHDL. Se espera que estas entidades continúen la gestión de cobranza de los préstamos. Fitch realizó una evaluación extensa de las capacidades de los bancos, tanto en las áreas de originación como en las de administración y cobranza, y concluyó que las dos entidades cuentan con procedimientos, personal y capacidad operativa suficientes para realizar la gestión requerida durante la vida de la emisión.

La estructura de flujo de caja de la transacción establece el pago a tiempo de los intereses y del principal programado para la emisión sénior, y el pago de los intereses y principal a la fecha de vencimiento legal para las emisiones B y C. Los niveles de mejora crediticia disponible en forma de sobrecolateralización son de 8.5% para la emisión A, 0% para la emisión B y -1.2% para la emisión C. En opinión de Fitch, los mecanismos de cobertura y de mejora crediticia son adecuados en el sentido que favorecen el pago de la emisión A ante eventos de riesgo de crédito.

Fitch realizó un análisis crédito a crédito con base en la información histórica de los originadores para determinar el nivel de incumplimiento base del portafolio total y su severidad de pérdida asociada. Las variables consideradas en este análisis fueron los niveles de OLTV, deuda a ingresos (DTI; debt to income), plazo original, concentración geográfica, distribución de la mora, calidad de los originadores y administradores de los créditos, y disminución del valor del mercado de los inmuebles.

Tidom actuará como administrador maestro de la transacción y adaptará el modelo que TC ha utilizado en el mercado colombiano. Para esto la sociedad ha trabajado en el fortalecimiento de sus capacidades operativas, en la búsqueda de establecer los procedimientos y controles suficientes que requiere su función de supervisión.

La titularización está enmarcada bajo las normas establecidas en las leyes 249-17 y 189-11. La calificadora reconoce como fortalezas de la transacción la solidez legal bajo la cual se estructuraron las emisiones y las garantías ofrecidas a través de la ley bajo la figura de patrimonio separado.

 

PARTICIPACIÓN

 

La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará.

 

 

CRITERIOS APLICADOS EN ESCALA NACIONAL

--Metodología de Calificación de RMBS para Latinoamérica (Enero 8, 2021);

--Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 17, 2020);

--Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Abril 21, 2020);

--Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Diciembre 22, 2020).

 

INFORMACIÓN REGULATORIA

 

NOMBRE DEL EMISOR O ENTIDAD: Sociedad Titularizadora Dominicana S.A.

FECHA Y NÚMERO DE COMITÉ: 18/febrero/2021, 40835033

 

Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/centralamerica.

APPLICABLE CRITERIA


 

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